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居住权的立法设计
 
更新日期:2019-07-11   来源:理论月刊   浏览次数:52   在线投稿
 
 

核心提示:(一)居住权的设立当事人可以以合同、遗嘱抑或遗赠等形式设立居住权,且应以书面形式进行。条款内容如下:(1)当事双方的姓名;(2)当事人的处所;

 
(一)居住权的设立
当事人可以以合同、遗嘱抑或遗赠等形式设立居住权,且应以书面形式进行。条款内容如下:
(1)当事双方的姓名;
(2)当事人的处所;
(3)房屋居住的期限;
(4)房屋的具体位置;
本条是基于法律行为对居住权设立的详细规定。居住权作为物权的一种,设立方式具有多样性,既可依法律行为为依据而设立,也可以基于其他原因而设立。有的国家则规定,居住权可以依时效或者法院的判决取得。对于不符合居住权法定变动方式的,居住权不予确立,应当排除。居住权的设立亦有多种方式,或基于当事人的合意或因被继承人的遗嘱或者遗赠。须注意的是,设立居住权均应以书面形式为必要,即其为一种要式法律行为。
(二)居住权的登记
居住权之设立应当向相关登记机构申请登记。居住权自登记时成立。
登记机构应当依法制作并向居住权人及时发放居住权证书,并完整标注居住权的设立情况。
居住权的设立采登记生效模式。本条第一款规定,如果当事人双方以合同为载体设立居住权,则应向登记机构进行权利申报,且居住权记载于不动产登记簿是该居住权有效成立的必要前提。不然,该约定只能在登记双方之间产生拘束力,不能对抗善意的第三人。故该登记簿是明晰居住权权属的最终依据。又因不动产登记簿由不动产登记部门保存管理,第三人或者居住权人不能随意取得和更改,因此居住权人须出具与之相关的权利依据,来证明其确属该房屋的权利人。
本条第二款表明,登记机构应当依法向居住权人授予居住权属证书,并向其按时发放。不动产登记簿虽可以显现居住权的设立登记状况,但是不动产交易双方确需查询不动产真实的居住权相关情况时,大多发生在房屋交易的收尾阶段,前项的交易准备工作已然完成。出于安全交易考虑,本条第二款亦规定,登记机构应当在房屋产权证中据实注明居住权的相关事项,以免受到不必要的损失。这也是物权公示原则的必然要求。
(三)居住权的立法表达
《民法典物权编(草案)》第159条规定,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的权利,以满足生活居住的需要。由此可知,居住权的适用主体对象应仅限自然人,法人和其他组织不在其中。因法人对房屋的使用并非日常居住之必需,且租赁制度可以为法人提供充分的经营需求。从条文中还可获悉,居住权是以合同的方式成立的,即是一要式法律行为。但是否只有这一居住权设立方式,仍有待商榷,因现实中在当事双方合意之外,还可因其他原因在住房上形成居住权权利负担,如所有权人订立的遗嘱、法院的判决等。因而,除合同之外,基于法院之判决亦应为居住权有效设立的方式之一,以解决实务中的纠纷。如前所述,以居住为前提,居住权人对自己所居房屋有排他的占有使用权利,且不受第三人和所有权人的干涉。但是,仅仅依赖单一的住房,恐难以实现这一立法目的,故居住权人为实现住房的利用最大化,其对房屋的各种附属建筑和设备亦有使用权,对附着于住房上的其他权利集也可使用。
草案第161条规定,居住权人死亡,居住权消灭,但当事人另有约定的除外。由此可得,居住权贯穿自权利人获得该权利,直至其死亡时消失,不可以继承。若居住权人死亡,本人不能返还所有权人房屋的,其继承人应代替居住权人返还所住的房屋。对于非因合理使用和满足生活所需而致房屋毁损灭失,不能及时返还的,居住权人应当承担赔偿责任。而正常情况下的磨损、折旧等,居住权人不负赔偿责任。当然,如果当事双方有特殊约定的不受此限。
(四)居住权之限制
居住权不可转让、质押和继承,居住权人不能将所居住宅出租,但合同另有约定的除外。
本条是对居住权内容的限制。居住权,顾名思义,即以居住为目的的权利。权利人通常只具有占有、使用的权能,不得对其进行处分,更不能进行以收益为前提的活动。但是,这只是对居住权的一般规定,当事人可通过合意将此限制予以排除。更需关注的是,以上权利限制事项须明确记载于不动产登记簿,否则不产生物权设定的效力。此外,居住权的变动应当遵循物权变动的一般规则。
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